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深圳房价大势已去 未来两年将累计下跌20%以上
[摘要]虽然从长周期看,未来深圳房价还将再创新高。但从短周期看,深圳房价大势已去,未来两年左右,将累计下跌二三成左右。
资深地产研究员杨红旭今日发表微博长文表示,根据最新的政策与市场动态,正式将深圳房价跌预警级别,由橙色预警升级为红色预警。理由如下:
第一,实际房价已经开始盘整或小跌
以安居客二手房价格为参照,可知过去一年深圳房价经历了三个阶段:去年二季度暴涨,三季度盘整,四季度后半段今年3月再度上涨。3月下旬出新政后,4月房价下跌,5月继续下跌。
按股票波浪理论,一轮上升周期中,有所谓的“五浪理论”,如果套用在本轮深圳房价上,则去年二季度为1浪上涨,去年三季度为2浪回调,11月开始为3浪大涨,今年4月步入4浪回调,其后是否还有5浪冲顶,不得而知。按照当前的政策与市场形势,预计出现5浪的概率只有三成左右。
同样是安居客的数据,上海表现略强于深圳,3月下旬上海新政比深圳严厉,但4月上海房价继续涨,5月则微跌。
再来看北京,北京基本上没出什么新政(除了打击首付贷),因此北京房价比沪深强势,4月大涨,5月小涨。
再来看另一组数据:中原二手房价格指数。4月环比3月,六大城市中,只有深圳房价出现下跌,而是深圳结束了此前18个月的连涨势头。按照过去十年我国房地产短周期规律,一个城市房价连涨18个月,而且涨幅全国最高,那么他的首次下跌,就发出了强烈信号:从短周期来看,房价很可能见顶了。
在上述四级预警机制中参照的70城房价指数数据,由国家统计局公布,具有滞后性,一般比实际市场情况滞后二三个月,在当前这个关键时点,不再等待这一滞后指标的变向了,就以安居客和中原指数为主要参考。
第二,成交量暴跌,供求关系逆转
上述讲了房价变化,而价格变化与成交量关系密切。4月份环比3月,北上广深新房成交量的增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%,同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。
显而易见,四个城市当中,广州情况最好,而深圳最糟。这一变化,与3.25政策密切相关。打压性政策出台后,成交量一般都会收缩。二手房同样。
但问题关键是:成交量收缩几个月之后,还会再度反弹吗?历史上,确也有类似2010年4月史上最严政策“国十条”出台后,一线楼市收缩三四个月,又反弹了一波,价格也小涨了一波。因此,老杨认为下半年京沪深,可能还会有一波反弹。
但按概率大小排序:则北京大于上海,上海大于深圳。深圳成交量反弹的概率最小,而且即便成交量小幅反弹,价格可能也弹不动了。原因就在于:2015年至今年一季度,深圳房价涨幅最大,涨过头了。
从技术上分析,2015年三季度,深圳的成交量就曾收缩过,后来再度反弹。而这次收缩之后,再度反弹的动能进一步弱化。强弩之末嘛。
责任编辑: zhangyunxiang
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