楼市刺激措施料将继续出台

■热点聚焦■本报记者 周雪松

一段时期以来中国经济持续下行，股市接连出现暴跌，正因此，楼市不能再出现闪失，料楼市刺激措施还将陆续出台。

之所以有这样的判断，乃是楼市在中国经济稳定中发挥着基石性的作用。根据仲量联行预计，中国房产市值约为２７０万亿元人民币，为国内生产总值６７万亿元人民币，２０１５年的四倍以上，或股市市值约４０．３亿元人民币，其中沪、深市值分别为２２．９万亿元和１７．４万亿元人民币的六倍以上。这是一个什么概念？按１３亿人口，户均三口之家估算，平均每个家庭房产市值在六七十万元以上，房产是居民当前最主要的家庭资产。

如果楼市有个闪失，居民首当其冲，将蒙受巨大损失。而房地产这一支柱产业如果步股市后尘，必然引发严重的经济危机。所以，当前保持楼市稳定至关重要。实际上，这也是地方政府的命脉所在。

房地产业的兴衰不仅密切关联数十个行业的命运，而且在很大程度上决定着土地财政能否正常运转。楼市一旦低迷，乏人问津，不但土地难卖出去，相关的税费也难收上来，很多地方政府恐怕比普通百姓还着急。

回顾２０１５年，中国住宅市场在年初遭遇冷淡的市场行情，之后却在政府一系列的宽松政策刺激下强势收尾。纵观过去一年的宽松政策，其主要针对的是需求端，即通过降低首付比例和下调贷款利率等措施来提高购房者的可承受能力。

从数据上来看，２０１５年仲量联行追踪的２０城市新建商品住宅总成交量较２０１４年大幅上涨了２８％。然而价格走势却因各城市的库存情况不同而出现较大分化。在上海楼盘和深圳楼盘等一线城市中，由于库存大幅下降，价格加速上涨。同时，我们看到１．５线城市和二线城市的价格也正获得更大的增长动力。然而，三、四线城市目前却依然面对着高企的库存，这同时也对中国经济带来不小的下行压力。

当前楼市库存到底是多少？根据官方的数据是大约７亿平方米，其实不是７亿平方米而是至少５０亿平方米。现在人们习惯用７亿平方米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。这７亿平方米仅是待售面积，即非意愿性存货。如果我们考察商品房在建面积，商品房之外的保障房、公用建筑和单位自建房等，那么面积可能超过８０亿平方米，仅商品房在建和待售就超过５０亿平方米。

由此带来的金融风险也是巨大的。如果房地产金融链条断裂，可能牵涉按揭贷款、开发贷款、住房公积金贷款、债务融资，还可能包括地方政府的土地抵押融资甚至境外借款。粗略计算，目前５０亿平方米存货价值约１０万亿元，购房者商贷和公积金贷款约１３万亿元；开发商自筹及借入资金约１５万亿元，共计约３８万亿元。虽然目前地产金融的总体不良率还比较低，但是这么大的体量，一出问题就是大问题，不得不防。

从卖地收入来看，２０１３年中国土地出让收益金达到峰值的接近４万亿元，而近两年出现了明显下滑。２０１５年前１１个月全国国有土地使用权出让收入２．６万亿元同比减少１万亿元下降２９．２％。尤其在中西部省份土地收入大缩水。在这种情况下，通过出台政策刺激楼市，消化库存，盘活市场已经是大势所趋。

值得关注的是，多年高位运行的楼市风险值得警惕，有关部门在刺激楼市的同时，应注意防范局部过热的城市楼市泡沫，也就是说，一方面要防止楼市急剧下滑，另一方面则要防范局部地区泡沫可能破灭，两手都要抓，刺激或调控不能一刀切，要因时因地制宜。