深圳推开营改增试点 销售满两年住房免征增值税

[摘要]5月1日上午，深圳市举办了全面推开营改增试点启动仪式。

在刚刚过去的五一小长假期间，我国税制体系迎来了一次重大变革，曾经在历史上发挥过重大作用的营业税正式退出历史舞台，被更能体现税收“中性”的增值税替代。5月1日上午，深圳市举办了全面推开营改增试点启动仪式。

本轮改革将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业纳税人纳入试点范围，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。那么，营改增到底会给普通市民的生活带来哪些变化呢？

销售满两年住房免征增值税

房价作为民生大事，一向都是深圳市民的关注热点，此次改革细则也涉及与买卖房屋相关的税收问题。营改增后延续营业税的政策，符合一定条件的个人在销售不动产时可享受增值税优惠。

按照改革后的规定，个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，可以免征增值税；个人购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。此外，个人销售自建自用住房免征增值税；涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

新房价格不会受太大波动

营改增后，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣，有市民担心房价会因此受到大幅波动。

事实上，房地产业税率看上去虽然上升了，但因为其计税方法为应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，对于新开发项目，全部进项都能抵扣。此外，还有扣除土地成本、预收款按3%预缴、老项目可选择简易计税方法等过渡政策进行平衡，因而，营改增对于整体房价波动影响不会太大。

买二手房缴税将更少

营改增后，原来二手房交易需要交纳的营业税改成了增值税，税负究竟有什么变化呢？记者了解到，增值税的计税方法是要先将不动产的成交价格换算成不含税价，再以此为基础计算的，所以营改增后购买二手房的纳税额应该是减少了。

举个例子。小李于今年年初购买一套300万的普通住房。假如小李于营改增前以500万价格卖出，由于未满居住两年的条件，按照相关营业税政策，他应缴纳的营业税为25万元（500×5%=25万元）。而假如小李于营改增后以同样价格卖出这套普通住房，他应缴纳的增值税仅为23.81万元（500/（1+5%）×5%=23.81万元）。所以，小李这套住房在营改增后总体税负减少了1.19万元，对购房者而言无疑是一大福利。